유예 기간에 일어난 일
4년 동안 다주택자들이 실제로 어떻게 움직였는가.
2022년 5월부터 2026년 5월까지 4년의 유예 기간 동안, 다주택자 시장은 두 그룹으로 명확히 나뉘었다. '활용 그룹'과 '관망 그룹'이다.
| 그룹 | 비중 | 행동 | 평균 결과 |
|---|---|---|---|
| 활용 그룹 | 37% | 유예 기간 중 1채 이상 매도 | 세금 약 1.7억 |
| 관망 그룹 | 63% | "한 번 더 연장될 것" 기대 | 세금 약 3.5억 |
했어야 할 5가지 — 사후 분석
활용 그룹이 공통으로 한 행동 5가지.
전략 #01 · 장기보유 주택 우선 매도
가장 큰 차이를 만든 변수다. 유예 기간에는 장기보유특별공제(최대 30%, 15년 보유 기준)가 적용됐다. 따라서 10년 이상 보유한 주택을 5월 9일까지 매도한 그룹은 양도세를 30% 가까이 줄였다. 양도차익 5억 원, 15년 보유 기준 약 1.5억 원의 절세 효과.
전략 #02 · 조정지역 핵심 주택부터 정리
5월 10일 이후 가장 큰 타격을 받는 것이 조정지역 주택이다. 활용 그룹은 강남·마포·용산 등 조정지역 주택을 먼저 매도하고 비조정지역 주택을 남겼다. 이렇게 하면 다음 매도 시 중과를 회피할 수 있다.
전략 #03 · 분할 양도로 누진세율 회피
양도소득세는 누진세율 구조다. 따라서 같은 해에 여러 주택을 한꺼번에 양도하면 최고세율(45%)이 적용된다. 활용 그룹은 2024년과 2025년에 1채씩 분산 양도해 누진세율을 30%대로 낮췄다. 평균 절세 효과 약 2,000~5,000만 원.
전략 #04 · 자녀 증여 사전 검토
양도차익이 매우 큰 핵심 주택은 매도보다 증여가 유리할 수 있다. 양도세는 양도차익의 최대 82.5%, 증여세는 시가의 10~50%이므로 차익이 시가의 50%를 넘는 경우 증여가 절세 효과가 크다. 단, 증여 후 10년 내 양도 시 이월과세에 주의해야 한다.
전략 #05 · 잔금일 5월 9일 이전 확정
가장 놓치기 쉬운 부분. 양도일은 계약일이 아니라 잔금일이다. 활용 그룹은 4월 초에 계약하고 4월 말~5월 초에 잔금을 완료했다. 5월 초 계약 후 6월 잔금으로 진행한 사례는 중과 대상이 됐다.
활용 그룹의 진짜 차별점은 '준비 시점'이었다. 평균 2025년 하반기부터 매도 준비를 시작했고, 2026년 1~3월 사이 거래를 완료했다. 4월에 급하게 움직인 그룹은 시장 가격 하락으로 오히려 손해 본 사례도 다수.
실제 사례 비교 2건
같은 보유 구조, 다른 결과를 만든 사례.
45세 직장인 / 서울 2주택 / 2026.04 매도
2025년 11월부터 매도 준비. 15년 보유 강남구 주택을 먼저 정리해 장기보유특별공제 30% 적용. 노원구 주택은 거주 전환 검토 중.
47세 직장인 / 서울 2주택 / 2026.05.15 잔금
"6월 잔금이면 어떻게든 유예 연장될 것"으로 판단. 결과적으로 잔금일이 5월 10일 이후로 넘어가 중과 적용. CASE #A 대비 약 1.8억 원 추가 세금 발생.
지금도 할 수 있는 5가지 대안
기회를 놓쳤다고 끝난 게 아니다. 지금 시점에서 가능한 전략.
조정대상지역 외 주택은 중과 적용 안 됨. 비조정지역 주택을 먼저 정리하면 자연스럽게 다주택 상태 해소.
즉시 가능2026년 1채, 2027년 1채로 나누면 누진세율 회피. 같은 해 다 팔면 최고세율 45%, 분산 시 평균 30%대로 낮춤.
2~3년 계획양도차익이 시가의 50%+ 인 경우 증여가 유리. 단 증여 후 10년 내 양도 시 이월과세 주의.
증여세 신고 필수장기일반민간임대주택(10년+) 등록 시 양도세 중과 배제. 단 신규 등록 제한 있어 기존 등록자 우선.
자격 확인 필요중저가 주택을 모두 정리하고 핵심 1주택만 보유. 1주택자 비과세 적용으로 12억까지 면세.
장기 전략기회를 놓쳤다고 끝난 게 아니다. 5가지 대안 중 최소 1개는 본인 상황에 맞는다. 다만 비조정지역 매도가 가장 빠르고, 증여가 가장 큰 절세 효과, 보유 전환이 가장 안정적이다.
FAQ · 자주 묻는 질문
5월 9일에 계약했는데 잔금이 7월이면 어떻게 되나요?
양도일은 잔금일이 원칙이므로 7월 양도로 중과 대상이 됩니다. 다만 정부가 3~6개월 잔금 유예(Grace Period)를 검토 중이므로 최종 발표를 확인해야 합니다.
임대주택 등록하면 무조건 중과 면제되나요?
조건부 면제입니다. 장기일반민간임대주택(10년+)로 등록 시 가능하지만, 신규 등록은 2020.07.11부터 제한되어 기존 등록자 우선입니다. 자격 사전 확인 필수.
분양권도 주택 수에 포함되나요?
포함됩니다. 2021.01.01 이후 취득 분양권은 주택 수 산정에 포함되며, 조합원입주권도 동일합니다.
증여 후 양도하면 어떻게 되나요?
증여 후 10년 내 양도 시 이월과세가 적용됩니다. 즉 증여 시점이 아닌 원래 취득가액으로 양도세가 계산되므로 절세 효과가 줄어듭니다. 10년 이상 보유 후 양도가 안전합니다.
비조정지역으로 옮기면 중과 없나요?
맞습니다. 비조정지역에 위치한 주택을 양도하는 경우 중과 적용 안 됩니다. 단 조정지역 주택이 남아 있으면 그 주택 매도 시 중과 적용. 매도 순서가 중요합니다.
기회를 놓쳤다고 끝난 게 아니다.
5가지 대안이 여전히 가능하다.
유예 기간 4년은 끝났다. 따라서 활용 그룹과 관망 그룹 사이의 격차는 평균 1.8억 원으로 확정됐다. 하지만 이게 끝이 아니다. 비조정지역 매도, 분할 양도, 증여, 임대등록, 보유 전환 5가지 대안이 여전히 가능하다.
다음 시리즈 3편 「1주택자가 양도세 폭탄을 피하는 4가지 전략」에서는 1주택자에게 가장 효과적인 절세 방법을 실전으로 정리한다. 1주택자는 중과 대상이 아니지만, 12억 초과 고가주택 또는 1세대 비과세 미충족 사례에서 의외의 세금이 발생할 수 있다.